購買村屋樓花及村花申請銀行按揭分享
香港市中心嘅私樓價格年年攀升，上車愈嚟愈難。 反觀香港村屋空間大，隔實用，環境清幽，售價，亦較平民，吸引首置同投資人士 青睞。 不少村屋正當性成疑，銀行批核村屋按揭的要求有別於私樓，有意入手的準買家，必須注意村屋按揭成數上限，並要有心理準備在估價方面遇上以下7大難題，令可借成數一跌再跌。
近期有個個案，兩年前買了村屋樓花（俗稱村花），近期出了滿意紙後開始搞上會。唯買入價比銀行估價低超過兩成，因此多間銀行都拒批。買家覺得不岔氣，因樓價升了不是「原罪」，何解因兩年前的樓花樓價升了，銀行反而不承造按揭。
疫情下，銀行對村屋取態趨保守
買入價太低很難抵押，但相反，如果買入價太高，銀行也有機會估計價格不足，變相借款不足。 現在第三波疫情爆發，經濟前景不明，銀行收緊抵押，尤其是村房等非主流物業，銀行的取態更加保守。 有些銀行停做村屋按揭，有些則會對於質樸低的村屋減成數，驗樓標準也較以往嚴謹。 如果喜歡上車的物業是村屋，應該先找幾家銀行查詢抵押事宜，然後再簽臨時合同。
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1. 村屋最高可以按揭幾多成?
A：村屋按揭最多可以達至百分之八十五，若申請百分之八十五按揭,上限為360萬 ; 400萬至600萬的村屋則可申請百分之八十。經按揭保險，做法及其餘計算方式與多層大廈同出一轍。
若村屋二按套現，則不能使用新成數，只可用舊成數代計算：
- 600萬或以下的村屋，可按揭上限為80%
- 600萬以上，1000萬以下村屋，上限60%，限額為500萬元
- 1000萬以上村屋，上限50%
2. 村屋按揭的最長還款期是幾多年?
A：最長還款期是30年。但銀行會視乎借貸人年齡、樓齡以及按揭成數等因素制定還款期。例如按揭60%或以下 :
- 個別銀行會以80減去申請人年齡，若申請人為50歲或以下，最長還款期為30年 ;
- 若以樓齡計算，80減樓齡，例如如50年樓齡的村屋，最長還款期亦可達30年。
- 若按揭60%以上，則需要經按揭保險:80減去申請人年齡 ; 55減去樓齡。舉個例子:
- 申請人50歲，35年樓齡，經按揭保險申請按揭80%。雖然申請人年齡可以借貸30年，但樓齡只可借貸20年。所以該申請最後批核的最長還款期是20年。
3. 我的村屋是300尺的小全棟，不是標準村屋，可以申請按揭嗎?
只要地契等文件齊全，便可以申請按揭。按揭上限及最長還款期亦跟標準村屋一樣。
4. 有什麼因素會導致村屋按揭不獲批核?
除了入息之外，一般村屋按揭申請失敗的原因有 :
沒有滿意紙 : 個別銀行可於批核按揭後，後補滿意紙
尚未補地價 : 若申請人為原居民，住滿5年，則免補地價
路權問題 : 若該路段燈柱寫有街燈編號，同時亦可於地政總署的 “ 地理資訊地圖 ” 網頁上查到，則屬公家路段。
樓契欠缺平面圖 : 測量師行會跟據樓齡、住宅面積、地段等等各項因素作出估價；樓契平面圖用於評估該樓宇是否有僭建風險 。為確保估價的準確度，資料文件愈齊全愈好。
5. 銀行會不會拒批僭建村屋?
視乎樓宇改建情況，若樓宇嚴重改建，批核難度極高。審批村屋按揭時，銀行會進行驗樓。若發現村屋有違規僭建，測量師行會對還原費用進行評估，即 “重置費” 。 如果經按揭保險申請高百分比按揭，計算按揭成數時會扣減重置費後再計算貸款額。
假若重置費用數額不大，大多不會影響按揭批核結果；個別銀行更可免除扣費一環，但申請人需簽署文件，自行承擔未來清拆及費用。
6. 如果村屋地下改建做地鋪，會不會影響按揭批核?
需參考村屋地契上的土地用途。若地契上列明為住宅用途，改建成商業用途的話，大多都不獲審批。個別銀行可試批但相對貸款利率會較高。
7. 銀行會不會拒批位於離島的村屋按揭申請?
個別銀行可以申請，位於離島的村屋按揭利率跟一般村屋一樣。
8. 可不可以以舊屋地村屋進行按揭申請?
可以，舊屋地村屋的按揭百分比和700尺丁屋相同。但舊屋地村屋樓齡一般較大，按揭還款期會相對較短；若舊屋地村屋已進行重建，並在重建後獲地政署批發滿意紙，可進行自由買賣，以全新村屋計算，無需補地價，最長還款期可達30年。
9.村屋進行估價需要提供什麼資料?會不會出現估價不足?
村屋估價需要提供:
- DD Lot
- 樓宇實用面積 (入契花園面積亦計算在內)
樓齡平面圖 ( 包括入契花園)
現時政府已放寬按揭成數，銀行亦對村屋按揭上持進取態度，甚少出現村屋估價不足的情況。但並不是所有申請人都可做800萬9按的按揭，因應申請人不同的因素，按揭上限亦會有影響。
- 下列的申請人只能達到800萬8按的上限:
- 自僱人士
- 申請人已持有其他物業
- 浮動入息 (如: 佣金)
- 先賣後買，但其下物業尚未完成交易
- 即供樓花 ( 不獲申請高成數按揭)
- 轉按
- 高齡人士 ( 如無擔保人，按揭成數會較低)
- 現金收入人士
- 因應疫情，銀行調整了按揭成數批核。受疫情影響的行業可能會減少貸款百分比。若申請人正處於無薪假期，個別銀行可能會以失業或浮動收入作入息計算。
10.獨立屋村屋裝修常見漏水問題
獨立村屋裝修除了室內還有大量室外空間和外牆空間，所以購買時建築報價成本控制記住要考慮到將來的長期維修成本。以下等小編話你知驗樓一定要做的3點！
1.檢查供水是否良好
確保房屋內的每個水龍頭、每個水喉都有穩定且水質良好、水量適當的供水，包括廁所、廚房、浴室、洗衣機位等處。
2.確保排水沒有問題
排水問題主要注意浴室的洗手台、馬桶、浴缸、地漏，以及天台、廚房、陽台、洗衣機處的台盆、地漏、排水口等等。設計應能迅速地排光水分，不留下積水。浴室、廚房、天台的地面坡度通常會略微傾斜，最低處為排水口處，以幫助排水。天台的洩水坡度通常建議在5度以上。
3. 建築物料有沒有損壞
記住檢查牆面、地板、天花板有沒有縫隙，地面平整無傾斜，無掉漆、漏水、滲水問題。主力牆、柱子、橫梁皆穩固完整無缺，能夠支撐建築主體。
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