2022買樓村屋按揭分享

購買村屋樓花及村花申請銀行按揭分享

香港市中心嘅私樓價格年年攀升,上車愈嚟愈難。 反觀香港村屋空間大,隔實用,環境清幽,售價,亦較平民,吸引首置同投資人士 青睞。 不少村屋正當性成疑,銀行批核村屋按揭的要求有別於私樓,有意入手的準買家,必須注意村屋按揭成數上限,並要有心理準備在估價方面遇上以下7大難題,令可借成數一跌再跌。

近期有個個案,兩年前買了村屋樓花(俗稱村花),近期出了滿意紙後開始搞上會。唯買入價比銀行估價低超過兩成,因此多間銀行都拒批。買家覺得不岔氣,因樓價升了不是「原罪」,何解因兩年前的樓花樓價升了,銀行反而不承造按揭。

疫情下,銀行對村屋取態趨保守

買入價太低很難抵押,但相反,如果買入價太高,銀行也有機會估計價格不足,變相借款不足。 現在第三波疫情爆發,經濟前景不明,銀行收緊抵押,尤其是村房等非主流物業,銀行的取態更加保守。 有些銀行停做村屋按揭,有些則會對於質樸低的村屋減成數,驗樓標準也較以往嚴謹。 如果喜歡上車的物業是村屋,應該先找幾家銀行查詢抵押事宜,然後再簽臨時合同。

Table of Contents

1. 村屋最高可以按揭幾多成?

A:村屋按揭最多可以達至百分之八十五,若申請百分之八十五按揭,上限為360萬 ; 400萬至600萬的村屋則可申請百分之八十。經按揭保險,做法及其餘計算方式與多層大廈同出一轍。

若村屋二按套現,則不能使用新成數,只可用舊成數代計算:

  • 600萬或以下的村屋,可按揭上限為80%
  • 600萬以上,1000萬以下村屋,上限60%,限額為500萬元
  • 1000萬以上村屋,上限50%

2. 村屋按揭的最長還款期是幾多年?

A:最長還款期是30年。但銀行會視乎借貸人年齡、樓齡以及按揭成數等因素制定還款期。例如按揭60%或以下 :

  • 個別銀行會以80減去申請人年齡,若申請人為50歲或以下,最長還款期為30年 ;
  • 若以樓齡計算,80減樓齡,例如如50年樓齡的村屋,最長還款期亦可達30年。
  • 若按揭60%以上,則需要經按揭保險:80減去申請人年齡 ; 55減去樓齡。舉個例子:
  • 申請人50歲,35年樓齡,經按揭保險申請按揭80%。雖然申請人年齡可以借貸30年,但樓齡只可借貸20年。所以該申請最後批核的最長還款期是20年。

 

3. 我的村屋是300尺的小全棟,不是標準村屋,可以申請按揭嗎?

只要地契等文件齊全,便可以申請按揭。按揭上限及最長還款期亦跟標準村屋一樣。

4. 有什麼因素會導致村屋按揭不獲批核?

除了入息之外,一般村屋按揭申請失敗的原因有 :

沒有滿意紙 : 個別銀行可於批核按揭後,後補滿意紙

尚未補地價 : 若申請人為原居民,住滿5年,則免補地價

路權問題 : 若該路段燈柱寫有街燈編號,同時亦可於地政總署的 “ 地理資訊地圖 ” 網頁上查到,則屬公家路段。

樓契欠缺平面圖 : 測量師行會跟據樓齡、住宅面積、地段等等各項因素作出估價;樓契平面圖用於評估該樓宇是否有僭建風險 。為確保估價的準確度,資料文件愈齊全愈好。

5. 銀行會不會拒批僭建村屋?

視乎樓宇改建情況,若樓宇嚴重改建,批核難度極高。審批村屋按揭時,銀行會進行驗樓。若發現村屋有違規僭建,測量師行會對還原費用進行評估,即 “重置費” 。 如果經按揭保險申請高百分比按揭,計算按揭成數時會扣減重置費後再計算貸款額。

假若重置費用數額不大,大多不會影響按揭批核結果;個別銀行更可免除扣費一環,但申請人需簽署文件,自行承擔未來清拆及費用。

6. 如果村屋地下改建做地鋪,會不會影響按揭批核?

需參考村屋地契上的土地用途。若地契上列明為住宅用途,改建成商業用途的話,大多都不獲審批。個別銀行可試批但相對貸款利率會較高。

7. 銀行會不會拒批位於離島的村屋按揭申請?

個別銀行可以申請,位於離島的村屋按揭利率跟一般村屋一樣。

8. 可不可以以舊屋地村屋進行按揭申請?

可以,舊屋地村屋的按揭百分比和700尺丁屋相同。但舊屋地村屋樓齡一般較大,按揭還款期會相對較短;若舊屋地村屋已進行重建,並在重建後獲地政署批發滿意紙,可進行自由買賣,以全新村屋計算,無需補地價,最長還款期可達30年。

9.村屋進行估價需要提供什麼資料?會不會出現估價不足?

村屋估價需要提供:

  • DD Lot
  • 樓宇實用面積 (入契花園面積亦計算在內)
    樓齡平面圖 ( 包括入契花園)
    現時政府已放寬按揭成數,銀行亦對村屋按揭上持進取態度,甚少出現村屋估價不足的情況。但並不是所有申請人都可做800萬9按的按揭,因應申請人不同的因素,按揭上限亦會有影響。
  • 下列的申請人只能達到800萬8按的上限:
  • 自僱人士
  • 申請人已持有其他物業
  • 浮動入息 (如: 佣金)
  • 先賣後買,但其下物業尚未完成交易
  • 即供樓花 ( 不獲申請高成數按揭)
  • 轉按
  • 高齡人士 ( 如無擔保人,按揭成數會較低)
  • 現金收入人士
  • 因應疫情,銀行調整了按揭成數批核。受疫情影響的行業可能會減少貸款百分比。若申請人正處於無薪假期,個別銀行可能會以失業或浮動收入作入息計算。

10.獨立屋村屋裝修常見漏水問題

獨立村屋裝修除了室內還有大量室外空間和外牆空間,所以購買時建築報價成本控制記住要考慮到將來的長期維修成本。以下等小編話你知驗樓一定要做的3點!

1.檢查供水是否良好

確保房屋內的每個水龍頭、每個水喉都有穩定且水質良好、水量適當的供水,包括廁所、廚房、浴室、洗衣機位等處。

2.確保排水沒有問題

排水問題主要注意浴室的洗手台、馬桶、浴缸、地漏,以及天台、廚房、陽台、洗衣機處的台盆、地漏、排水口等等。設計應能迅速地排光水分,不留下積水。浴室、廚房、天台的地面坡度通常會略微傾斜,最低處為排水口處,以幫助排水。天台的洩水坡度通常建議在5度以上。

3. 建築物料有沒有損壞

記住檢查牆面、地板、天花板有沒有縫隙,地面平整無傾斜,無掉漆、漏水、滲水問題。主力牆、柱子、橫梁皆穩固完整無缺,能夠支撐建築主體。

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